最近，房产泡沫的破裂使美国进入了自1929-1933 年经济大萧条以来最严重的经济衰退期。本章剩余部分将关注房屋价值的变化是如何渗透到整个经济。的确，房屋价值的提升可以推进经济的发展，下降则会阻碍经济得发展。让我们看看房屋价值的变化是如何影响经济的，然后，我们来探讨作为房屋价值指标的若干项房价指数。

房屋价值的确会影响到经济发展，尤其是住房行业和消费部门。房屋升值时期可刺激新的房屋建设，而房价疲软期则会抑制住房开工数。房屋价值的变化在消费开支和财务状况方面扮演着关键的角色。在这10年的前半部分，急速飘升的房价也许的确抬高了你手中握着的房屋资产净值。许多经历过这个时期的业主能够利用这一膨胀的房屋净值信用额度（HELQC）。然而从2007年开始，房价下跌，许多经济学家把这次衰退归因于这次房价下跌。

那么真的是这次房价的下跌导致了经济的衰退吗？以下给出了答案：

· 买房是对国家财富积累的一个重要贡献。一般情况下，房价上扬使业主在卖房时获得大量资本收益。

· 房价上扬可推动消费部门消费，使业主使用其HELOC，增加消费开支。

· 房价上扬可刺激建筑行业，因为建筑商会加快房屋建设速度。房价一旦上扬，建筑商也会受益。

· 房价上扬可推动当地经济发展。房地产经纪人能卖出更多的房子，更多的新建住房意昧着建筑工人和工匠们的收入增加。

· 房价上扬可推动其他行业的发展。房地产行业和建筑行业发展的同时，家电和建筑原材料等商品的销售和生产也会增加。

· 房价上扬可增值银行资本，提高银行的借贷能力。

那么，如果房价下跌，所有以上促进经济增长的积极因素都会变得消极。房价下跌的消极影响在美国2008年的经济衰退中扮演着推动者的重要角色。

房屋价值如何影响抵押融资

在这10年的初期和中期，政府在努力推动中等收入者买房。这是一个复杂的问题，我们不去探讨这一举措是否合理，现在让我们来讨论关于“次级贷款“的一些基本问题。

首先，许多次级贷款只需要很少的甚至一点不需要首期付款，还有许多次级贷款为了使中等收入者有贷款资格，它们初期有着较低的诱惑利率，后期则通过可调整利率把利率调离。借款人和贷款人都认为（至于他们之前有没有默契则是另一个问题），当最初的诱惑利率最终到期，并要转换为一个更高的固定利率时，业主的房屋价值会上升（影响到业主的权益），业主就会重新贷款，使贷款利率维持在一个较低的水平上。

但是，很多人明显没有明白的是，如果房屋价值没有上升，业主就不能凭着他的房屋权益去重新贷款。2006年，房地产市场发展速度开始减缓，到2007年进入衰退期，衰退期一直持续2008年整年，到2009年形势才有所好转。房价在某些当地市场下降，在外地市场则停滞不动。

结果，许多次级贷款的借款人实际持有的是负的房屋权益。也就是说，他们在贷款上欠的钱比他们的房屋的市场实际价值多。所以对许多次级贷款借款人来说，当初期的诱惑利率到期，却无法重新贷款时，他们就没法支付还款了。三十六计走为上计，取消房屋的赎回权是他们最好的选择。

房价对更广泛的信贷市场的影响

由于抵押贷款融资最近流行的所谓“创新”，房价的下降还是严重波及更广泛的信贷市场。过去的几年里，许多贷款人为了增加自己的收入，把贷款金额记在他们自己的资产负债表里。然而，最近他们流行的趋势则是转售这些贷款，算是一笔属于他们的投资。这些贷款人不会像其他保留贷款的贷款人那样维持贷款质量。

大部分的抵押贷款捆绑打包卖给房利美和房地美，这两家公司会将这些不同到期曰的捆绑证券卖出去。“房利美”和“房地美”就像两个怪阿姨和怪叔叔的名字，但他们却是政府支持企业（GSE）,他们的任务是创造更广泛的信贷市场来支持房地产行业。

过去，穆迪（美国一家私有的信用评级机构）把有抵押证券（MBS）评级为最高的投资级别，许多金融机构冲着这些债券的安全和高回报率购买了这些债券。这其中的购买者有很多是外国机构，还有一些是共同基金。

房价随着危机的开始应声而跌，让人大跌眼镜的是，由于许多次级贷款借款人没有资格重新贷款融资，而只能在较高的利率下拖欠贷款，这些MBS的价值也随之下跌。由于这些债券当初是捆绑销售的，所以很难确定它们的资产价值，再没有金融机构愿意购买它们。但是，可以确定的是，部分企业因遭受重大的损失而破产——或者说需要大量新的资金来拯救它们。这就是众多破产企业中的贝尔斯登、房利美、房地美、雷曼兄弟和美林证券的例子。实际情况是，贝尔斯登和美林证券被收购了，而雷曼兄弟则直接关门大吉。这就是在2007年、2008年和2009年，房价的下降让美国信贷市场陷入僵局的全过程。